Vedtekter for Garasjesameiet

VEDTEKTER FOR SOFIES HAGE GARASJESAMEIE

Vedtatt på konstituerende sameiermøte den 19.06.08.

§ 1
Navn

Sameiets navn er Sofies Hage Garasjesameie.

§ 2
Hva sameiet omfatter

Sameiet omfatter eiendommen gnr 522 bnr 2 i Oslo som inneholder et garasjeanlegg i en egen fradelt eiendom under bakkenivå. Eiendommen inneholder i tillegg boder, tekniske rom og anlegg for bebyggelsen i utbyggingsprosjektet Sofies Hage

Sameiet er et ideelt sameie hvor ingen av sameierne eier noen spesiell del av sameiets eiendom, men hvor sameierene iht. vedtektene er tildelt spesielle rettigheter og plikter til forskjellige deler av sameiet.

Sameiet består av 4 sameiere med en sameieandel og sameiebrøk som fordeler seg som følger:

Sameiere: Sameiebrøk:

1.      Sofies Hage Boligsameie, org. nr. 992 259 167 – 51/151

2.      Sofies Hage Borettslag, org. nr. 990 347 433 – 44/151

3.      Gnr 227 bnr 563, Viken Fjernvarme AS – 19/151

4.      Gnr 227 bnr 562, Teglverksgata 17 AS – 37/151

Sameier 3 og 4 gis rett til å selge garasjeplasser i form av salg av ideelle brøkdeler – hvorav én plass utgjør 1/151 – deler.

Sameiebrøk er fastsatt slik at nevneren er lik det samlede antall parkeringsplasser i Eiendommen.

Eierandelene til sameierene nr 3 og 4, Viken fjernvarme og Teglverksgata 17 AS og solgte ideelle andeler fra disse, gir begrensede rettigheter mht deltakelse i sameiets beslutningsprosesser etc, jf § 9 om sameiermøtet.

§ 3
Formål

Sameiets formål er å eie og forvalte et garasjeanlegg med diverse felles bygningsmessige og tekniske funksjoner (spesialrom) for bebyggelsen som ligger dels over eiendommen, innenfor utbyggingsprosjektet Sofies Hage, til beste for eierne av sameiet.

§ 4
Fysisk bruk av sameiets eiendom

Den enkelte sameier har enerett til bruk av enkelte deler av garasjeanlegget slik det nærmere er bestemt i disse vedtekter, jfr §§ 6-8, og har for øvrig lik rett til å utnytte garasjeanleggets fellesarealer til det de er beregnet eller vanligvis brukt til.

Sameiets eiendom kan, uten hensyn til om det er undergitt eksklusiv bruksrett eller utgjør fellesareal, bare nyttes i samsvar med formålet, jf § 3 og innenfor de rammer og begrensninger som følger av disse vedtekter. Bruken av eiendommen må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere.

Det er ikke tillatt å drive næringsvirksomhet i eller fra sameiets eiendom, unntatt utleie av p-plasser som skjer i samsvar med vedtektene. Det er heller ikke tillatt å drive verksted eller utøve verkstedsliknende aktiviteter i tilknytning til biler som er parkert på sameiets eiendom. For øvrig vises til evt. ordensreglement fastsatt av styret iht. § 14.

§ 5
Rettslige disposisjoner over sameieandel

Til hver sameier skal det utstedes et skjøte pålydende en ideell andel i sameiet iht. sameiebrøken.

Sameierene kan bare pantsette, selge og for øvrig disponere over sin sameieandel innenfor rammen av disse vedtekter og sammen med den samlede bebyggelse som arealene skal betjene. Skjøte på slik sameieandel skal påføres egen erklæring om dette.

Enhver rettslig disponering av sameieandel skal uten ugrunnet opphold meldes skriftlig til styret eller sameiets for­retningsfører med opplysning om hva disponeringen gjelder og mellom hvilke parter disponeringen gjelder. Ingen rettslig disponering av sameieandel er bindende for sameiet før den er godkjent av sameiets styre.

Sameierene har ikke forkjøps- eller innløsningsrett til øvrige sameieres sameieandel utover det som uttrykkelig følger av disse vedtekter.

Sameierene kan ikke kreve oppløsning eller bruksdeling av sameiet iht. sameielovens §§ 14 og 15.

§ 6
Bruksrett til parkeringsplasser (p-plasser)

Eiendommen har 150 p-plasser for bil. Bruksrett til disse p-plassene skal tinglyses for så vidt gjelder p-plasser som disponeres av andre enn sameiere iht § 2. Bruksrett til p-plassene i eiendommen er fordelt slik:

1. P-plasser knyttet til boliger

Boligeiere i Sofies Hage boligsameie/borettslag (er dette uklart?) som har bruksrett til p-plass, får tinglyst sin bruksrett slik at bruksretten følger med boligen når den skifter eier.

2. P-plasser tilhørende Sofies Hage Borettslag

Borettslaget har bruksrett til 44 p-plasser.

3.  Gnr 227 bnr 563, Viken Fjernvarme

Eiendommen gnr 227 bnr 563 har bruksrett til 19 p-plasser.

4. Gnr 227 bnr 562, Teglverksgata 17 AS

Eiendommen gnr 227 bnr 563 har bruksrett til 37 p-plasser.

Bruksrett til de enkelte parkeringsplassene i sameiets garasjeanlegg er fordelt på de nevnte rettighetshavere slik det fremgår av vedlagte bruksplan for eiendommen – Vedlegg 1.

§ 7
Nærmere om disposisjonsrett over p-plassene

1. Salg og utleie

Bruksrett til p-plass som er knyttet til en bolig i Sofies Hage boligsameie, kan kun overføres til Boligsameiet eller til noen som eier en boligseksjon i Boligsameiet. Bruksretten skal knyttes til boligseksjonen som nevnt i § 6 nr.1.

Borettslaget kan ikke overføre sin bruksrett til 44 p-plasser. Borettslaget har i sine vedtekter fordelt sin bruksrett mellom andelseierne i laget. Borettslaget kan i sine vedtekter regulere overføring av bruksrett internt i Borettslaget, mellom andelseierne.

Overføring av bruksrett er ikke gyldig, og kan heller ikke tinglyses, uten at det først foreligger godkjenning fra sameiets styre. Styret står fritt mht å nekte eierskifte. Intern overføring avbruksrett til p-plass i Borettslaget behandles av Borettslaget og krever ikke godkjenning av Sameiet.

Der hvor bod er plassert i bakkant av en p-plass, skal p-plass og bod alltid disponeres av samme rettighetshaver. Eierskifte (overdragelse av bruksrett) av slik p-plass kan derfor ikke gjennomføres uten at bruksrett til boden følger med. Eierskifte av slik bruksrett kan ikke foretas uten at rettighetshaver påviser at den bolig som rettigheten har tilhørt, disponerer bod i samsvar med offentlige krav også etter at eierskiftet er gjennomført.

Dersom det gjennomføres eierskifte av eierseksjon uten at tilhørende bruksrett til p-plass overdras samtidig, kan sameiets styre når som helst senere kreve at vedkommende bruksrett til p-plass selges, dersom styret kan fremskaffe en kjøper til bruksretten som er eier av eierseksjon i Boligsameiet.

Parkeringsplasser i garasjeanlegget kan leies eller lånes ut til beboere i boligselskapene som er sameiere iht § 2. Utleie til andre enn til de nevnte beboere kan gjennomføres etter følgende retningslinjer:

  • Ønske om utleie/utlån for mer enn 1 måned av gangen skal på forhånd skriftlig varsles til sameiets styre
  • Styret skal til enhver tid føre lister over de som ønsker å leie hhv leie ut parkeringsplass
  • Beboere i boligselskapene skal ha fortrinnsrett til leie/lån på ellers like vilkår når utleie skjer for perioder ut over 1 måned av gangen
  • Ved en leietakers/låners gjentatte mislighold av sine rettigheter og plikter i forhold til sameiet, har sameiets styre rett til å kreve oppsigelse av leie-/låneforholdet
  • Ved utleie/utlån er utleier ansvarlig overfor sameiet for utleverte nøkler og solidarisk ansvarlig med låntaker/leietaker for dennes skadeforvoldelse på sameiets eller andre sameieres eiendom i garasjeanlegget.

2. Særlige bestemmelser for Viken Fjernvarme og Teglverksgata 17 AS

Begrensningene i § 7 nr 1 mht salg og uleie av bruksrett til p-plass, gjelder ikke for Sameierene/ rettighetshaverne gnr/bnr 227/563 (Viken Fjernvarme) og gnr/bnr. 227/562 (Teglverksgata 17 AS ). Disse rettighetshaverne kan selge eller leie ut sine p-plasser til andre enn beboere i boligselskapene nevnt i § 2. Slik salgs- og utleierett følger p-plassene og gjelder dermed også for dem som erverver disse p-plassene. Ved salg av p-plasser i form av ideell andeler har disse rettighetshaverne også rett til å få eierskiftet tinglyst. For disse rettighetshaverne gjelder følgende:

  • Ved en leietakers/låners gjentatte mislighold av sine rettigheter og plikter i forhold til sameiet, har sameiets styre rett til å kreve oppsigelse av leie-/låneforholdet
  • Ved utleie/utlån er utleier ansvarlig overfor sameiet for utleverte nøkler og solidarisk ansvarlig med låntaker/leietaker for dennes skadeforvoldelse på sameiets eller andre sameieres eiendom i garasjeanlegget.

3. HC-plasser – omfordeling av p-plasser

Garasjeanlegget har til enhver tid et visst antall handicap-plasser (HC-plasser) tilgjengelig slik dette er anmerket på Vedlegg 1. Disse plassene, som er noe større enn en normal parkerings­plass, skal til enhver tid være tilgjengelig for personer som enten er eier av eierseksjon eller borettslagandel i et av boligselskapene som er sameiere iht § 2, og som har handicap som tilsier behov for en slik plass.

Det tilligger styret i sameiet å påse at slike HC-plasser er til­gjengelig for dem som dokumenterer behov for slik plass. Styret kan således ved bortfall av dokumentert behov for tidligere tildelt HC-plass, beslutte å gjennomføre bytte/over­føring av HC-plass mellom rettighetshavere til p-plasser, dersom rettighetshaver til parkeringsplass i garasje­anlegget, etter søknad til styret, dokumenterer et fast behov for HC-plass for sin egen del eller for en fastboende i en av sine boliger.

Styret kan også, når andre særlige grunner tilsier det, foreta ombytting av p-plasser ved å endre parkeringsoversikten, vedlegg 1. Styret kan ikke ved slik ombytting endre det antall p-plasser som rettighetshaverne disponerer.

§ 8
Boder

Eiendommen har 58 boder. Bruksrett til bodene er i bruksplanen, Vedlegg 1, fordelt mellom sameierene slik:

Sofies Hage Boligsameie: 20 boder

Sofies Hage Borettslag: 38 boder

Bestemmelsen i § 7 nr 1 om eierskifte av p-plass med bod i bakkant gjelder tilsvarende for eierskifte av bod, dvs at bod og p-plass skal disponeres av samme rettighetshaver, og offentlige krav om bod skal etter eierskiftet være oppfylt for den bolig som avgir bruksretten til boden.

§ 9
Ordinært sameiermøte

Sameiets øverste myndighet utøves av sameiermøtet.

Det er kun sameierene Sofies Hage Boligsameie og Sofies Hage Borettslag som har rett til å delta i sameiermøtet med forslags-, tale-, og stemmerett. De øvrige sameieres interesse i eiendommen er begrenset til å kunne disponere fysisk og rettslig over de respektive parkeringsplasser som de disponerer. Disse sameierene kan derfor ikke utøve rettigheter som sameier utover den nevnte disposisjonsrett over p-plassene. Ved eierskifte av p-plasser, plikter sameierene å gjøre erververne kjent med denne begrensingen knyttet til de nevnte eierandeler.

En sameier kan møte ved fullmektig, og har også rett til å ta med en rådgiver til sameiermøtet.

Ordinært sameiermøte avholdes hvert år innen utgangen av juni, og bør avholdes etter at begge sameierene har avholdt sin/sitt ordinære generalforsamling/sameiermøte. Styret skal på forhånd varsle sameierene om dato for møtet og siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

Sameiermøtet innkalles skriftlig av styret med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt bestemt angi de saker som skal behandles i sameiermøtet. Dersom et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall skal behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Med inn­kallingen skal også følge styrets be­retning med revidert regnskap.

Bare saker nevnt i innkallingen kan behandles på sameiermøtet. Uten hensyn til dette skal det ordinære sameiemøtet behandle:

1. Styrets årsberetning,

2. Styrets regnskap for foregående kalenderår,

3. Valg av styre,

4. Valg av revisor

5. Årlig vedlikeholdsprogram.

Årsberetning, regnskap og revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært sameiermøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i sameiermøtet.

§ 10
Ekstraordinært sameiermøte

Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nød­vendig. Styret innkaller skriftlig til ekstra­ordinært sameiermøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal skje på samme måte som for ordinært sameiermøte, jf § 7.

§ 11
Sameiermøtets vedtak

Ved avstemninger har begge sameiere 1 stemme hver.

Med mindre annet følger av vedtektene, gjelder som sameiermøtets beslutning det som flertallet av stemmene beregnet etter sameiebrøken er avgitt for. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet, gjelder som sameiermøtets beslutning det som styrets leder gir sin tilslutning.

Det kreves enstemmighet i sameiermøtet for vedtak om blant annet:

a) endring av vedtektene,

b) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,

c) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,

d) tiltak som har sammenheng med sameiernes bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene.

e) samtykke til at avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig for et lengre tidsrom enn 6 måneder

Følgende beslutninger krever tilslutning fra de sameiere det gjelder:

1) at bestemte sameiere eller grupper av disse skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like,

2) innføring og endring av vedtektsbestemmelse om en annen fordeling av kostnader enn bestemt i § 15.

3) endring av denne bestemmelse

Det kreves tilslutning fra samtlige sameiere for vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen.

Sameiermøtet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameierenes bekostning. Bestemmelsen i § 7 nr 1 om salg/utleie av p-plasser som tilhører gnr/bnr 227/563 (Viken Fjernvarme), gnr/bnr. 227/562 (Teglverksgata 17 AS), kan ikke endres uten samtykke fra den/de rettighetshavere som blir berørt av endringen.  Sameiermøtet kan heller ikke fatte beslutninger som i vesentlig grad reduserer verdien eller nytten av p-plassene for øvrige brukere.

§ 12
Styret

Sameiet skal ha et styre med minimum 2 og maksimum 4 medlemmer som velges av sameiermøtet.

Styrets medlemmer skal velges som følger:

Sameierene iht. § 2, pkt 1 og 2, velger hver ett styremedlem, evt. 2 hver hvis styret skal ha 4 medlemmer.

Styremedlemmene velges for 2 år. Som styremedlemmer i sameiet kan bare velges personer som er styremedlemmer i de respektive styrer for boligselskapene som er sameiere iht § 2.

Styret skal ha en styreleder, og sameierene utpeker annenhver gang styrets leder for 2 år. Ved første gangs valg av styre, skal Sofies Hage Boligsameie utpeke styrets leder.

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltingen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret kan ansette forretningsfører. Avtalen må ha en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder.

Dersom sameiermøtet har truffet vedtak om det, kan styret ansette andre funksjonærer. Det påhviler styret å gi forretningsfører og andre funksjonærer instruks, fastsette lønn/godtgjørelse, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi dem avskjed.

Styret er vedtaksført når minst ett styremedlem utpekt av hver av sameierene er tilstede. Gyldig vedtak forutsetter at vedtaket har fått tilslutning fra minst ett styremedlem som hver av partene har utpekt.

Styret skal føre protokoll over styrets forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer.

§ 13
Styrets adgang til å forplikte sameiet

Med mindre sameiets styre beslutter noe annet, representerer det samlede styret sameiet og forplikter det med sin underskrift.

I saker som gjelder vanlig forvaltning og mindre løpende vedlikehold, kan forretningsføreren representere sameiet på samme måte som styret.

§ 14
Ordensregler

Sameiets styre kan fastsette ordensregler for bruken av sameiets eiendom innenfor rammen av sameiets formål.

§ 15
Vedlikehold

Styret skal sørge for at Sameiets eiendom holdes forsvarlig ved like, herunder membranen som ligger i grunnen over garasjeanlegget. Det skal utarbeides forslag til årlig vedlikeholdsprogram med tilhørende budsjett for eiendommen, som frem­legges på det ordinære sameiermøtet for godkjennelse.

Styret kan gjennomføre pålegg gitt av offentlige myndigheter vedrørende eiendommen.

Innehaver av bruksrett til bod plikter å vedlikeholde egne boder, herunder vedlikehold og utskifting av dør og lås til bodene.

Sameierne iht. § 2, punkt 1 og 2, har hver for seg ansvar for å vedlikeholde rom som de disponerer (rom for tekniske anlegg), samt installasjoner og konstruksjoner som helt eller i det vesentlige dekker boligenes behov, som for eksempel ventilasjonsanlegg, rør- og elanlegg, søppelanlegg og ledninger, samt yttervegger og de overliggende byggenes bærekonstruksjoner forøvrig. Borettslaget har slikt ansvaret for den del som naturlig tilligger borettslagets eiendom, ref vedlegg tegning A5U2-1, A5U2-2, A5U1-1, A5U1-2 og A5U1-3, og boligsameiet har slikt ansvaret for den del som naturlig tilligger boligsameiets eiendom, ref vedlegg tegning A500.

Sameiere under pkt 3 og 4 i § 2 og eller sameiere/rettighetshavere som er avledet fra disse, skal ikke belastes for kostnader og plikter knyttet til de felles installasjoner og konstruksjoner som helt eller i det vesentlige kun dekker boligenes behov, jf § 16 tredje ledd.

§ 16
Felleskostnader

Alle felleskostnader skal betales av rettighetshavere til p-plasser med et likt beløp pr p-plass.  Den som enten på grunnlag av vedtektsbestemmelse eller tinglyst skjøte/erklæring er rettighetshaver til p-plass, er ansvarlig for å betale disse felleskostnadene. Rettighetshavere med tinglyst skjøte eller bruksrett er ansvarlig for felleskostnadene inntil det er tinglyst skjøte eller erklæring med ny rettighetshaver.

Med felleskostnader menes alle kostnader til drift og vedlikehold av eiendommen, herunder:

a)         eiendomsforsikring, jf § 19,

b)        kostnader til indre og ytre vedlikehold av sameiets eiendom

c)         strøm til lys/oppvarming/ventilasjon,

d)        drift og vedlikehold mv av ev. sprinkleranlegg og ventilasjonsanlegg

e)         vaktmesterrom

f)         renhold og oppmerking av fellesarealer

g)        kostnader ved forretningsførsel, vaktmester, revisorhonorar og styrehonorarer.

Kostnader knyttet til vedlikehold av boder samt vedlikehold som ifølge § 15 fjerde ledd påhviler sameierne iht. § 2, punkt 1 og 2, inngår ikke i fellskostnadene for garasjesameiet.

Plikt til å betale felleskostnader begynner å løpe straks bruksrett til parkeringsplass er overlevert til en sameier eller rettighetshaver.

§ 17
Betaling av felleskostnader

Styret kan bestemme at rettighetshavere til p-plassene innen den 1. i hver måned forskuddsvis skal innbetale et akontobeløp til dekning av sin andel av de årlige felleskostnadene. Beløpets størrelse fastsettes av sameiermøtet eller styret slik at de samlede akontobeløp med rimelig margin dekker de felleskostnader som antas å ville påløpe i løpet av ett år.

§ 18
Ansvar utad

Overfor sameiets kreditorer er sameierene solidarisk ansvarlig.  Innad i Sameiet (i regressomgangen)  hefter hver enkelt Sameier i forhold til sameiebrøk (pro-rata ansvar).

§ 19
Forsikring

Eiendommen skal til enhver tid holdes betryggende forsikret i forsikringsselskap som er godkjent til å drive forsikringsvirksomhet i Norge. Styret er ansvarlig for at for­sikring tegnes og at forsikringspremie betales.